Il turismo regionale cambierà casa

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Il turismo cambia casa per stare sul pezzo. Per essere cioè nel cuore delle maggiori attrazioni della regione e direttamente collegato a mezzi e vie di trasporto. Da anni si cercava una soluzione più idonea per la sede del turismo regionale. Addirittura la riflessione venne avviata già nel 2004. Ed ora eccola, l’opzione individuata dal Consiglio d’Amministrazione di OTRMBC (Organizzazione Turistica Regionale del Mendrisiotto e Basso Ceresio): stiamo parlando dell’ex ristorante Stazione di Capolago (nell’immagine), attualmente di proprietà di Donato Caggiano.
Nel tardo pomeriggio di ieri, il progetto di massima pensato per la nuova sede fra queste mura è stato presentato all’assemblea ordinaria autunnale dell’OTRMBC riunita all’Hotel Coronado. All’assemblea, ieri, era chiesta la concessione del credito di 1,2 milioni di franchi per l’acquisto del mappale 378 di Capolago e di un parcheggio inserito al mappale 886 nonché l’autorizzazione alla sottoscrizione del rogito con diritto di compera. (al momento di andare in stampa, l’assemblea non si era ancora tenuta, ne riferiremo quindi nella prossima edizione).
È una svolta importante per il settore del turismo nel Mendrisiotto. Il progetto prevede la ristrutturazione della “villa” di inizio ‘900, per dare vita a un B&B e l’edificazione di un piccolo immobile che potrà ospitare una “Maison du terroir” e gli uffici dell’OTR. La previsione dei tempi di realizzazione considera che il progetto potrebbe essere pronto entro la fine del 2026. Ma come è nata l’esigenza di lasciare la sede di via Maspoli nell’area dello svincolo autostradale di Mendrisio? Il turismo ha intenzione di scrivere un nuovo capitolo della propria storia affidando ad un modello ibrido il futuro della propria funzione nel territorio. “Ibrido” perché la nuova sede a Capolago è pensata come visitor center + struttura ricettiva + mini “maison du terroir”. Il ritorno diretto di questa formula sarà dato dalla presenza del B&B che metterà a disposizione 7 camere doppie e 4 singole per un totale di 18 posti. Posti che andranno ad ampliare l’offerta ricettiva regionale e contribuiranno allo sviluppo delle fonti di finanziamento dell’OTRMBC. La gestione del B&B potrebbe essere affidata a imprenditori del Mendrisiotto.

• Storia di una scelta
La posizione della sede di via Maspoli 15 a Mendrisio da molti anni era considerata non più adatta a sostenere l’attività del turismo regionale. L’OTRMBC aveva edificato la palazzina di via Maspoli nel 1991, sottoscrivendo un diritto di compera su un terreno di proprietà delle Strade Cantonali. L’edificio era stato costruito “quando la situazione viaria all’uscita dell’A2, come anche quella della strada cantonale e, in generale, del flusso viario, ne sostenevano la raggiungibilità e quindi la posizione risultava strategica” si legge nel messaggio del CdA (presidente Moreno Colombo, direttrice Nadia Fontana-Lupi).
Poi cos’è accaduto? L’edificazione di nuove strutture importanti come il FoxTown e il Casinò, nuove fabbriche ma anche i cambiamenti nell’ambito della viabilità intervenuti nell’arco temporale dal 1991 al 2005 hanno mutato l’accessibilità alla sede. Il CdA ha quindi avviato, verso fine 2004, una riflessione con l’obiettivo di trovare un’alternativa.
Nel 2005 gli uffici dell’OTRMBC sono stati spostati in via Lavizzari sempre a Mendrisio, dove il turismo è stato ospitato negli spazi affittati da NCKM SA (sua partecipata) e, sempre nel 2005, è stato aperto un InfoPoint all’interno della Città della Volpe. Tuttavia nel 2016 qualcosa ha cambiato ancora di più lo scenario. Il Consiglio d’Amministrazione di OTRMBC si è trovato confrontato con un’importante riduzione dei mezzi finanziari disponibili in quanto la partecipata NCKM non riceveva più i contributi del Casinò Admiral e con la necessità di lasciare gli spazi affittati in via Lavizzari, che erano particolarmente onerosi, è stata avviata una riflessione su una futura “casa” per l’OTRMBC. La sede di via Maspoli era stata messa in affitto (inizialmente solo parzialmente). Si cercava un edificio che, oltre a contenere gli uffici di OTRMBC, fosse in grado di generare introiti a favore della gestione ordinaria. Diverse le opzioni valutate e mai consolidate. Ad esempio, già nel 2010 con la città di Mendrisio si ragionò sulla possibilità di collaborare al progetto dell’edificazione di un edificio in Piazza del Ponte. Il progetto fu poi abbandonato. Altre alternative sono state messe sul tavolo a partire dal 2016 ma si sono rivelate inadatte per la posizione o il prezzo. Nell’ambito della ricerca, il focus ad un certo punto era caduto anche sull’ex Ristorante Stazione di Mendrisio. Infine, nel monitoraggio dei luoghi adatti all’OTRMBC, per la prima volta nel 2017, è stato chiaro che l’ex Ristorante Stazione a Capolago presentava caratteristiche molto adatte alle esigenze manifestate. Alla fine del 2018, l’OTRMBC ha lasciato definitivamente gli uffici di via Lavizzari per ritornare nella sede di via Maspoli per evitare di pagare l’affitto. Nello stesso tempo, è stata avviata una discussione con FFS per valutare la possibilità di insediare un InfoPoint presso la stazione ferroviaria di Mendrisio. Questo InfoPoint è stato aperto nel gennaio del 2022.
Nel frattempo, il progetto di Capolago conosceva un iter di avvicinamento durato 6 anni. Lo stesso risponde a 4 esigenze importanti:
– l’ex Ristorante Stazione di Capolago risulta ubicato in un quartiere di Mendrisio;
– è al centro del progetto che l’OTRMBC ha sviluppato per costruire un’offerta dedicata agli itinerari Bike del Monte San Giorgio e del Monte Generoso;
– è situato di fronte alla stazione FFS e alla stazione della Ferrovia del Monte Generoso;
– è vicino all’attracco della Società Navigazione Lago di Lugano e della futura passeggiata a lago.
Nel 2018 è stato incaricato lo studio d’architettura Cattaneo-Birindelli di Balerna. Era chiamato a realizzare un primo studio di fattibilità. A inizio 2020 è intervenuta la crisi sanitaria con la pandemia e i contatti con la famiglia Caggiano sono stati ripresi solo nel 2021. Nel frattempo la situazione della loro proprietà era cambiata. Il mappale originario era stato diviso in 2 parcelle (886 e 378) riducendo quindi la parte in vendita (la 378) e quindi anche il prezzo era sceso. D’altro canto, l’Ufficio tecnico di Mendrisio ha introdotto – per l’area della proprietà Caggiano – una nuova variante di Piano regolatore ed è stata istituita una zona di pianificazione che deve ancora essere normata (mira al rispetto dell’attuale tipologia del comparto di ville di fine ‘800 e inizio ‘900). Nel 2022, una perizia eseguita dallo studio Cattaneo-Birindelli definiva un valore della proprietà pari a 1,22 milioni (per una superficie totale di 918 mq). Il prezzo stabilito è dunque di 1,2 milioni e include anche il parcheggio che sarà acquisito da OTRMBC nell’ambito della prevista mutazione che sarà inserita nel rogito (cessione di un parcheggio dal mappale 886 al mappale 378).